違法建筑的房屋租賃合同效力問題

　　提到違法建筑，我們會立刻想到違法、拆除等詞語，但實際生活中，并非所有的違法建筑都需要立即拆除，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，有些違法建筑可通過補救方式變?yōu)楹戏ńㄖ�，即使是需要拆除的違法建筑，在被拆除前，大部分也處于利用狀態(tài)，由占有人占有使用或出租、出借給他人使用，那么，以違法建筑為標的的租賃合同是否必然因標的違法而無效呢?

　　一、違法建筑的定義

　　在我國相關的法律法規(guī)中，并沒有明確定義何謂違法建筑，嚴格從文義解釋，違反法律規(guī)定而建造的建筑物、構筑物都可稱為違法建筑，法律規(guī)定包括全國人大及其常委會制定的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)，涉及內容包括規(guī)劃報建、土地管理、建筑設計施工、室內外裝修、消防、規(guī)劃、環(huán)保管理、文物保護、交通運輸?shù)榷喾矫�，范圍很廣。但從現(xiàn)行法律規(guī)定看，“違法建筑”大多情況下不是泛指所有違反法律規(guī)定的建筑，而是特指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等建設項目規(guī)劃、審批手續(xù)而建造的建筑物、構筑物，如未經規(guī)劃許可建設的房屋、超期臨時建筑等。

　　二、違法建筑租賃合同效力

　　1、以違法建筑為標的的租賃合同，不因標的違法而被一概認定為無效。

　　現(xiàn)行法律并未規(guī)定以違法建筑為標的'的租賃合同均無效。雖然《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定違法建筑不得出租，但該辦法屬于部門規(guī)章，根據(jù)《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”之規(guī)定，違反該辦法并不能直接導致租賃合同無效。

　　2、法律對合同效力有特別規(guī)定的，依規(guī)定。如《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中明確規(guī)定以未按建設工程規(guī)劃許可或未按規(guī)劃許可內容建設的房屋、未經批準或未按批準內容建設的臨時建筑、超期的臨時建筑為標的的租賃合同無效，但如在一審庭審辯論終結前對許可審批程序予以補救，可認定有效。

　　2009最高人民法院發(fā)布的《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”。第三條規(guī)定：“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。”

　　這一規(guī)定對應的是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條-六十六條中提到的違法建筑，即《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”第六十五條規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”。第六十六條規(guī)定：“建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：(一)未經批準進行臨時建設的;(二)未按照批準內容進行臨時建設的;(三)臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的”。

　　3、對于法律沒有對合同效力明確規(guī)定的違法建筑租賃合同，合同效力認定應按照《合同法》規(guī)定予以認定，依法審查是否具備合同約定的成立及生效要件，是否屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形，綜合認定合同效力。

　　三、租賃合同被認定無效后，違法建筑占有人即出租人可參照租金標準主張占有使用費。

　　根據(jù)《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”之規(guī)定，盡管合同無效，但承租人在租房期間實際使用了違法建筑占有人的房屋財產，應當支付相應占有使用費。

　　需要注意的是，根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第二十一條規(guī)定，出租違法建筑的，由被直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，對沒有違法所得的，可處以五千元以下罰款;對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過三萬元的罰款。

　　二〇一五年八月二十二日

　　遼寧智庫律師事務所 史杰

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