- 相關(guān)推薦
2017注會《稅法》考點：應(yīng)稅收入與扣除項目
導(dǎo)讀：注冊會計師考試時間為10月14日-15日，距離考試是越來越近了，大家需要抓緊時間復(fù)習(xí)，應(yīng)屆畢業(yè)生小編為大家整理注會考試知識點，一起來學(xué)，2017注會《稅法》知識點：應(yīng)稅收入與扣除項目
【內(nèi)容導(dǎo)航】
(一)應(yīng)稅收入
(二)扣除項目的確定
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法第8講契稅法的內(nèi)容
【知識點】應(yīng)稅收入與扣除項目
計稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
在計算土地增值稅時，首先應(yīng)該考慮是什么樣的納稅人：
賣地有賣地的方法，賣房有賣房的方法;新房有新辦法，老房有老辦法。
配比原則應(yīng)用：
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
【注意】開發(fā)一個項目，該項目由三個項目構(gòu)成，比如征了一塊50000平米的地，建設(shè)A、B、C三個項目，整個開發(fā)過程中的費用應(yīng)該在三個樓盤之間進行分配，將來銷售A樓盤時應(yīng)該配比A樓盤的費用。(計算)
(一)應(yīng)稅收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。
【解釋】要注意營改增以后的房屋銷售收入，一定不含增值稅。
(二)扣除項目的確定：
轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì) | 扣除項目 | 具體內(nèi)容 |
轉(zhuǎn)讓土地 （賣地） | 扣除項目（2項） | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
新建房屋 （賣新房） | 房地產(chǎn)企業(yè)（5項） | 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
非房地產(chǎn)企業(yè)（4項） | ||
存量房屋 （賣舊房） | 扣除項目（3項） | 1.房屋及建筑物的評估價格 |
新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(重點)
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)
指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。
【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額，可以有三種形式：(客觀題)
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的土地出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。
土地支付金額的配比:
實際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)土地/全部土地)×(已售房/全部房)
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
(1)土地征用及拆遷補償費
主要包括土地征用費、大市政配套費、耕地占用稅、拆遷補償支出、安置支出、回遷支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
(2)前期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
(3)建筑安裝工程費，指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費,指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
(5)公共配套設(shè)施費
指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出。
(6)開發(fā)間接費用,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費等。(非房地產(chǎn)開發(fā)費用)
房開成本的配比:
實際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房/全部房)
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費用)
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法，而不是實際扣除法)。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С�，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
【注會《稅法》考點：應(yīng)稅收入與扣除項目】相關(guān)文章：
2016注會《稅法》考點：煙葉稅法08-03
注會稅法考點解析09-01
注會考試稅法考點：消費稅的稅率09-04
2016注會考試《稅法》考點：應(yīng)納稅額的計算08-01
《稅法一》考點:委托加工應(yīng)稅消費品應(yīng)納稅額的計算10-28
2017年注會《稅法》關(guān)于增值稅征稅范圍考點11-03
注會考試《稅法》考點稅收征收管理范圍劃分11-03