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2016年稅務師考試《財務與會計》重點筆記

　　投資性房地產(chǎn)的轉換與處置

2016年稅務師考試《財務與會計》重點筆記

　　一、轉換條件

　　在下列情況下，當有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應地由存貨轉換為投資性房地產(chǎn);

　�、谧杂猛恋厥褂脵嗤Ｖ棺杂�，用于賺取租金或資本增值，相應地由無形資產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn);

　�、圩杂媒ㄖ锿Ｖ棺杂�，改為出租，相應地由固定資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。

　　④投資性房地產(chǎn)開始自用，相應地由投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn);

　�、莘康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉為存貨。

　　二、轉換日的確定

　�、偻顿Y性房地產(chǎn)開始自用，轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期;

　　②作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日;

　�、圩杂猛恋厥褂脵嗤Ｖ棺杂�，改為用于資本增值，轉換日為企業(yè)停止將該項土地使用權用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理且管理當局作出房地產(chǎn)轉換決議的日期。

　�、芊康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉為存貨，轉換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　三、轉換時入賬口徑的選擇

　　1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。

　　會計分錄為：

　　A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉入投資性房地產(chǎn)時：

　　借：投資性房地產(chǎn)(按轉換時的原賬面價值計量)

　　累計折舊(攤銷)

　　固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)或存貨)減值準備

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　B.由投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)或存貨時：

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品(按轉換時的原賬面價值計量)

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　累計折舊(攤銷)

　　固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)或存貨)減值準備

　　2.以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　會計分錄為：

　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品(以轉換當日的公允價值計量)

　　公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

　　貸：投資性房地產(chǎn)(按轉換當時的賬面價值結轉)

　　公允價值變動損益(公允價值大于賬面價值的差額計收益)

　　3.自用房地產(chǎn)或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益;如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。

　　會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)(以轉換當日的公允價值計量)

　　累計折舊(攤銷)

　　公允價值變動損益(公允價值小于賬面價值的差額列為損失)

　　資產(chǎn)減值準備(轉換當時已提減值準備)

　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品(按轉換當時的賬面余額結轉)

　　資本公積(公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積)

　　【要點提示】這三組分錄中需重點關注后兩種情況中轉化差額的處理方式，尤其是第三個。

　　四、投資性房地產(chǎn)的處置

　　【要點提示】重點掌握投資性房地產(chǎn)處置時對損益影響額的計算，尤其是公允價值模式下"公允價值變動損益"轉"其他業(yè)務成本"的會計處理。

　　(一)成本模式下

　　企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將處置收入計入"其他業(yè)務收入"，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入"其他業(yè)務成本"，營業(yè)稅費列支于"營業(yè)稅金及附加")。

　　1.收到處置收入時：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務收入

　　2.結轉投資性房地產(chǎn)成本

　　借：其他業(yè)務成本

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　3.計算應交營業(yè)稅

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　貸：應交稅費--應交營業(yè)稅

　　(二)公允價值模式下一般會計處理