公積金應(yīng)該如何用在刀刃上呢
住房公積金改革的聲音不斷，據(jù)悉近期還將進(jìn)一步提高公積金貸款的額度和適用的領(lǐng)域。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，巧用低息的公積金貸款，減輕購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力，真有不少講究和門道。
作為一種住房保障制度，公積金有助于增強(qiáng)居民購(gòu)房能力，減輕貸款壓力，因此一直是購(gòu)房者所關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。 自去年以來(lái)，上海市的住房公積金政策就進(jìn)行了多次調(diào)整，如公積金的貸款額度提高到30萬(wàn)元，公積金的適用范圍擴(kuò)展到自建、翻建、大修住房，而次新房（竣工5年內(nèi)）的公積金貸款額度和年限也調(diào)整到了和一手房相同的水平。據(jù)有關(guān)人士透露，近期公積金貸款還將出臺(tái)一些新的政策，進(jìn)一步提高家庭公積金貸款額度，公積金的使用范圍也有可能擴(kuò)展到自住房裝修等領(lǐng)域。
由于公積金貸款的利率低于商業(yè)住房貸款利率，公積金政策的放開(kāi)，對(duì)于有購(gòu)房意愿的人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)利好消息。但是，如何才能把公積金用到“刀刃”上，最大程度地減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力，其中還真有不少訣竅。
合理拉長(zhǎng)公積金貸款年限
按照目前的上海市住房公積金管理辦法，一手房和竣工5年以內(nèi)的次新房的最長(zhǎng)貸款年限為30年，二手房的最長(zhǎng)貸款年限為15年，并且不能長(zhǎng)于借款人離法定離休或者退休時(shí)間后的5年，即男性貸款人可以貸到65歲，女性貸款人可以貸到60歲。
由于大部分人在申請(qǐng)住房貸款的時(shí)候，采用的是“商業(yè)貸款＋公積金貸款”的組合形式，所以很多人都是簡(jiǎn)單地采用相同年限的貸款方式。“其實(shí)，公積金貸款的利率要比商業(yè)住房貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)。”民生銀行上海分行按揭中心總經(jīng)理甘智漪指出，“因此在組合貸款中，要合理地延長(zhǎng)公積金貸款的年限，壓縮商業(yè)住房貸款的時(shí)間。”這樣做，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在同樣的還款條件下，就能夠較大比例地先償還利率較高的商業(yè)住房貸款。通過(guò)這種方式，購(gòu)房者就能夠在一定程度上減少利息費(fèi)用的支出。
目前公積金貸款政策中使用的是夫妻共用一個(gè)額度的方式，即夫妻中的一方有公積金貸款，則另一方就無(wú)法再申請(qǐng)這種貸款，公積金貸款的年限也是依住房和主貸人的年齡來(lái)決定。所以說(shuō)，要拉長(zhǎng)公積金貸款的年限，和誰(shuí)來(lái)做貸款人也有一定的關(guān)系。通常情況下，如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來(lái)做貸款人，申請(qǐng)到的貸款年限時(shí)間更長(zhǎng)；而在“老夫少妻”或是“老妻少夫”的家庭里，年齡較小的那一方做貸款人，就可以申請(qǐng)到期限更長(zhǎng)的公積金貸款。
“年沖”未必合算
公積金政策中，對(duì)使用賬戶余額進(jìn)行沖還貸規(guī)定了兩種方式，一種是“年沖”，在每年的4月份或9月份使用賬戶余額直接沖抵貸款本金；還有一種是“月沖”，按月使用賬戶上的余額沖減當(dāng)月的還款額。很多人都覺(jué)得年沖很合算，因?yàn)槟隂_可以直接沖低貸款的本金，這樣就可以省出貸款利息來(lái)了。甘智漪卻認(rèn)為，采用“年沖”未必合算，重要的是根據(jù)自己賬戶余額和貸款情況“量體裁衣”，采用最適合的沖減方式。
“公積金賬戶上的'資金屬于低息存款，把公積金用得充分，核心的一條是盡可能地使用公積金低息存款來(lái)沖減高息的商業(yè)貸款�！彼赋�，在組合貸款中，公積金賬戶余額沖還貸的過(guò)程中是有順序安排的，無(wú)論是年沖還是月沖，都是采用先償還公積金貸款部分，后償還商業(yè)住房貸款部分。比如說(shuō)，一位購(gòu)房人的公積金賬戶余額有3萬(wàn)元，申請(qǐng)了20萬(wàn)元的公積金貸款和30萬(wàn)元的商業(yè)貸款，第二年他使用“年沖”的話，一次性沖還掉了公積金的3萬(wàn)元貸款。對(duì)他來(lái)說(shuō)，反而無(wú)法享受到這3萬(wàn)元的低息貸款額度了。所以，要想繼續(xù)保持公積金的低息貸款額度，購(gòu)房者不必急于使用“年沖”，而可以通過(guò)“月沖”用賬戶上的余額先沖還商業(yè)貸款。甘智漪建議說(shuō)，由于償還公積金貸款的時(shí)候只能使用等額本息或是等額本金的辦法，所以購(gòu)房者主要需要通過(guò)調(diào)整商業(yè)貸款的還款方式來(lái)達(dá)到?jīng)_減的目的。
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