土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算

時間：2024-08-10 16:44:51 辦稅指南我要投稿

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土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算

　　關(guān)于2017年土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算的呢?大家是否清楚呢?下面一起來看看!

　　2017年土地轉(zhuǎn)讓增值稅怎么算

　　凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務(wù)人，轉(zhuǎn)讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的增值額。

　　稅率為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　2017年土地增值稅計算方法

　　計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　計算增值額的扣除項目：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(2)開發(fā)土地的成本、費用;

　　(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; (5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

　　土地增值稅具有哪幾個特點呢?

　　(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。

　　土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

　　(2)征稅面比較廣。

　　凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

　　(3)實行超率累進稅率。

　　土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認(rèn)，按照累進原則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

　　(4)實行按次征收。

　　土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

　　(5)采用扣除法和評估法計算增值額。

　　土地增值稅計算方法上考慮我國實際情況，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房及享筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報不實、成交價格偏低的，則采用評估價格法確定增值額，計征土地增值稅。

　　【案例分析一】：

　　甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪，購入價為80萬元，支付契稅2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價為120萬元。

　　1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購房發(fā)票和評估報告，評估價格為108萬元，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?

　　2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何繳納土地增值稅?

　　解答：

　　1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實清算方式征收土地增值稅：

　　第一步，計算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費①應(yīng)繳納營業(yè)稅=(120-80)×5%=2萬元②應(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬元③應(yīng)繳納教育費附加=2×3%=0.06萬元④應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬元⑤應(yīng)繳納堤圍費=(120-80)×0.1%=0.04萬元

　　第二步，計算應(yīng)繳納土地增值稅①扣除項目金額=評估價格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬元②增值額=120-112.7=7.3萬元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率④應(yīng)繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬元。

　　2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：應(yīng)繳納土地增值稅=120×2%=2.4萬元。

　　【案例分析二】：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

　　解答：

　　(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

　　(4)允許扣除的稅費為555萬元

　　(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

　　(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

　　(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)

　　(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

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