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買(mǎi)一套二手房究竟要繳納哪些稅費(fèi)
對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是大事。特別是在北上廣深等一線城市，一套房子背負(fù)幾輩人的積蓄和希望。但買(mǎi)房并非只是交房款這么簡(jiǎn)單，買(mǎi)房是個(gè)精細(xì)活，特別是買(mǎi)二手房，除前期要研究樓市政策、樓盤(pán)位置、周邊基礎(chǔ)設(shè)施外，還要跟各種稅費(fèi)打交道。提前弄明白這些稅費(fèi)能為你省下不少錢(qián)。下面是yjbys小編為大家?guī)?lái)的關(guān)于買(mǎi)一套二手房究竟要繳納哪些稅費(fèi)的知識(shí)，歡迎閱讀。
1.增稅及附加稅
房子不滿(mǎn)兩年，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅。
房子滿(mǎn)兩年，普通住宅免征，非普通住宅采用差額征收增值稅。
需要注意的是，繳納營(yíng)業(yè)稅就必須繳納城建稅、教育附加、地方教育費(fèi)附加等各種附加稅，所有營(yíng)業(yè)稅及附加稅加起來(lái)約為5.6%了。
舉個(gè)例子，在北京買(mǎi)一套80平米、房產(chǎn)證未滿(mǎn)2年的二手商品房，網(wǎng)簽價(jià)300萬(wàn)，原值100萬(wàn)。則需繳納契稅300萬(wàn)×1%=3萬(wàn);個(gè)人所得稅(300萬(wàn)-100萬(wàn))×20%=40萬(wàn);營(yíng)業(yè)稅及附加稅300萬(wàn)/(1+5.6%)×5.6%=15.9萬(wàn);這么算下來(lái)，要買(mǎi)下這套房子，除了房款外，還要交58.9萬(wàn)的稅費(fèi)。
附加稅=增值稅×0.11(或0.13)<鎮(zhèn)區(qū)0.11，街道辦0.13>
現(xiàn)在，小白有必要和大家解釋一下什么是核定價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)和核定價(jià)。
一般而言，我們買(mǎi)二手房，都會(huì)與房東簽訂合同。許多買(mǎi)房人為了少交稅，同賣(mài)方人簽了一套300萬(wàn)(合同價(jià))，但是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進(jìn)行公示和簽合同，“網(wǎng)簽價(jià)”卻顯示成交價(jià)格為100萬(wàn)。這樣，房管局的系統(tǒng)自然就會(huì)提示價(jià)格過(guò)低，因?yàn)檫@套房子區(qū)域最低過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)為200萬(wàn)(核定價(jià))。
那什么是“差額”呢?
差額=核定價(jià)—原購(gòu)買(mǎi)價(jià)—交易中的稅金—合理費(fèi)用
“差額”是稅務(wù)局計(jì)稅的一種方式，而且這種方式計(jì)稅比較優(yōu)惠。不過(guò)，前提是賣(mài)家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購(gòu)入原值憑證。
普通住宅的界定(必須3個(gè)條件同時(shí)滿(mǎn)足，否則為非普通住宅)
1、住宅的建筑容積在1.0(含1.0)以上
2、單套建筑面積在140平方(含140平方)以下
3、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住宅平均交易價(jià)格1.2倍以下。
2.契稅
契稅是由買(mǎi)家承擔(dān)，并在過(guò)戶(hù)當(dāng)天交給房管局。
網(wǎng)簽價(jià)高于核定價(jià)，契稅按照網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算;網(wǎng)簽價(jià)低于核定價(jià)，按照核定價(jià)計(jì)算。
需要注意的是，首套和多套房的界定是以家庭為單位，婚前夫妻任何一方買(mǎi)過(guò)房子，結(jié)婚后想再買(mǎi)房都要算二套。
小白可以告訴大家的是核定價(jià)因城市，因區(qū)塊，因時(shí)間變動(dòng)，大家若想將自己的網(wǎng)簽價(jià)壓下來(lái)，又不觸及紅線，那么自己可以試著去“打聽(tīng)”一下你心儀的那套房子的核定價(jià)。
3.個(gè)人所得稅
買(mǎi)二手房，若房子是房產(chǎn)證出證滿(mǎn)5年時(shí)間，且是賣(mài)家的唯一住房(滿(mǎn)五唯一)，免征個(gè)人所得稅。
所以滿(mǎn)五唯一住房一直是房東和中介大力宣傳的熱點(diǎn)。不過(guò)，其中的稅收優(yōu)惠可能無(wú)形中加到房?jī)r(jià)上，使得這類(lèi)房子比較貴。
如果不是(滿(mǎn)五唯一)住房，就要交個(gè)人所得稅。
第一種：普通住宅網(wǎng)簽價(jià)×1%，非普通住宅網(wǎng)簽價(jià)×2%。(網(wǎng)簽價(jià)低于核定價(jià)，使用核定價(jià))
第二種：差額×20%。(賣(mài)家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購(gòu)買(mǎi)原值憑證)
需要注意的是未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其實(shí)行核定征稅，在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%幅度內(nèi)確定。
4.中介費(fèi)用
鏈家、中原、我愛(ài)我家基本維持在2%的中介費(fèi)，一套500萬(wàn)的房子，中介費(fèi)就要10萬(wàn)。這個(gè)可以談，淡旺季，不同地區(qū)，不同人，都有些許差別。愛(ài)屋吉屋、房天下維持在1.5%-1.6%，房多多的中介費(fèi)2999+0.8%。
當(dāng)然，我們也可以甩開(kāi)中介，自己?jiǎn)胃�。自己直接�?lián)系賣(mài)家，雙方自由成交，沒(méi)有中介的事。不過(guò)，這種情況，風(fēng)險(xiǎn)比較高，小白并不建議各位采用。
5.其他費(fèi)用
合同公證費(fèi)：200-400元。
評(píng)估費(fèi)：房屋貸款需要，幾百到幾千，可以協(xié)商。
貸款抵押登記費(fèi)：商業(yè)以及組合貸款200元一套，公積金貸款100元一套。
權(quán)屬登記費(fèi)：80元/本
大家可以看到，其他費(fèi)用占比都不高，可以省錢(qián)的地方不多。
對(duì)于房產(chǎn)稅，由于現(xiàn)處試點(diǎn)階段，沒(méi)有全國(guó)展開(kāi)，預(yù)期變動(dòng)非常大。因此，小白沒(méi)有過(guò)多的著墨。目前試點(diǎn)的城市，對(duì)于首套住房都免征房產(chǎn)稅。
小白將二手房涉及的四大頭稅費(fèi)以及其他費(fèi)用講解后，大家應(yīng)該能通過(guò)上面的計(jì)算公式自行計(jì)算自己心儀二手房的稅費(fèi)，心里有了底。若真心出手買(mǎi)二手房，也能與中介、房東的周旋中占得主動(dòng)。
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