房地產(chǎn)價格論文1

　　摘要：房地產(chǎn)價格尤其是住房價格是當(dāng)前社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本文從房價及相關(guān)問題入手進(jìn)行分析，以期幫助讀者進(jìn)一步認(rèn)識房價及房價問題的本質(zhì)，推動住房價問題研究不斷深入。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格變動因素

　　1房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)

　　1.1房地產(chǎn)市場具有較高的市場集中度

　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的小型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)容易受到地域性的影響。比如北上廣這些大城市地區(qū)的房價普遍偏貴，主要是因為這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，人口流動大，因而房地產(chǎn)的價格也較高。對于同一個地區(qū)，也會有很多不同的房地產(chǎn)商家。但總的來說，一個地區(qū)比較有名的房地產(chǎn)商家比較有限，市場的集中程度比較高，因而相比較那些小型的企業(yè)，它的壟斷程度比較高，實(shí)力較強(qiáng)的壟斷性企業(yè)很容易壟斷一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場。

　　1.2房地產(chǎn)市場具有較高的進(jìn)入障礙

　　由于房地產(chǎn)市場本身的集中度，房地產(chǎn)市場本身對進(jìn)入的企業(yè)的要求極高。這種進(jìn)入障礙主要分為行政性市場障礙和經(jīng)濟(jì)性市場進(jìn)入障礙。行政性市場進(jìn)入障礙主要是指房地產(chǎn)商想在一個地區(qū)開發(fā)一個項目必須辦理相應(yīng)的證明，這些證件的辦理需要涉及到房屋管理、城市規(guī)劃、工商管理、國土資源、建設(shè)、交通、稅務(wù)、節(jié)能、環(huán)保等多個不同的部門，地產(chǎn)開發(fā)之前需要將這些所有需要的證件都辦理好，通過各個部門的審批也不是一件十分容易的事，而且耗費(fèi)的時間也比較長。在早幾年前，土地的使用權(quán)都是實(shí)行土地拍賣制度，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的是土地有償出讓制，在這種情況下，很多房地產(chǎn)商獲得了大量的土地，因而使得后續(xù)的一些商家想從事這方面的工作卻沒有土地，這種局面的形成，使得房地產(chǎn)價格一直居高不下。

　　2房地產(chǎn)價格及其影響因素

　　2.1房地產(chǎn)價格及其多樣性

　　房地產(chǎn)價格是一個人（或機(jī)構(gòu)）從另外一個人（或機(jī)構(gòu)）手中獲取房地產(chǎn)所必須付出的代價，通常用貨幣來表示。這首先是由于房地產(chǎn)價格形成機(jī)制上的多樣性、評估價格、抵押價格，其次是價格產(chǎn)生時點(diǎn)的不一致性[供應(yīng)價格，再次是房屋屬性的不一致性，最后就是表現(xiàn)形式上的多樣性（平均價格、同質(zhì)價格、中位數(shù)價格、理論價格）。當(dāng)然，還可以有總價和單價、名義價格和實(shí)際價格的區(qū)別等等。大家做到一起討論房價問題，必須先在房價的內(nèi)涵上有一個一致的認(rèn)識，并以此作為分析討論的基礎(chǔ)。

　　2.2房地產(chǎn)價格的影響因素

　　房地產(chǎn)價格的影響因素，包括了社會因素（人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和發(fā)展變化趨勢，家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)和發(fā)展變化趨勢，傳統(tǒng)、文化偏好和潮流），經(jīng)濟(jì)因素（宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與通貨膨脹，居民人均可支配收入水平，貸款可獲得性與資金使用成本），政治因素。同時房地產(chǎn)本身的屬性特征即物理屬性（區(qū)位與鄰里、建筑型式、建筑密度、樓層、朝向、層高、裝修狀況、周邊公共服務(wù)設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等等）和法律屬性也對房價產(chǎn)生著巨大的影響。分析房價發(fā)展變化規(guī)律，必須區(qū)分宏觀社會經(jīng)濟(jì)與政治因素變化，以及微觀的房地產(chǎn)屬性特征變化的影響。例如，分析當(dāng)前房價上升的原因，既要考察宏觀因素的影響，也要考察微觀因素的影響，兩者不能混淆。

　　2.3房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律

　　房地產(chǎn)價格的變化規(guī)律，主要體現(xiàn)在：與宏觀經(jīng)濟(jì)之間保持著長期均衡的關(guān)系。決定當(dāng)前房地產(chǎn)價格的租金、資本化率和預(yù)期因素，無一不受經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的影響，房地產(chǎn)價格長期與經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)背離，就會形成房地產(chǎn)價格泡沫。例如，日本在1962年-1991年的30年中，GDP增長了17.4倍，但地價和房價則分別上漲了56.1倍和40倍，逐漸積累起了巨大的資產(chǎn)價格泡沫。房地產(chǎn)價格的上升，大部分時間是在抵消通貨膨脹的影響，這是由房地產(chǎn)投資能較好的抵御通貨膨脹風(fēng)險這個特點(diǎn)所決定的。房地產(chǎn)位置固定的特點(diǎn)，也使得各區(qū)域市場的房地產(chǎn)價格變化規(guī)律不完全一致，甚至有時有相反方向的變化。

　　3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對房地產(chǎn)價格的解釋

　　房價的影響因素受到多個不同方面的影響。主要包括土地的稀缺性、商品房的有用性、可轉(zhuǎn)讓性和有效需求性等因素，都是影響房價變動的主要因素。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行分析，均衡價格理論對房價的形成和波動起著決定性的作用。在市場價格均衡的狀態(tài)下，買房者的買房需求等于開發(fā)商的供給，此時的狀態(tài)剛好達(dá)到一個平衡的狀態(tài)，有效需求價格與有效供給價格相等，就不存在價格波動的情況。按照均衡價格理論來說，競爭的價格和數(shù)量完全取決于供給和需求的均衡點(diǎn)，房價是供需力量的對比關(guān)系決定的，取決于供需曲線的均衡點(diǎn)。但是市場上的影響因素多種多樣，因此很難達(dá)到均衡的狀態(tài)。

　　從房價的形成來看，房價的均衡可以分為短期均衡價格和長期均衡價格。從短期來看，房地產(chǎn)的投資比較大，比一般的企業(yè)的投資數(shù)額是大得多，房地產(chǎn)的開發(fā)時間比較長，這也就決定了房地產(chǎn)的供給彈性比較小，此時的房地產(chǎn)價格主要與市場需求有關(guān)，市場需求增加，房價上漲，需求減少，房價下跌。短期內(nèi)的房價與需求呈正相關(guān)系。從長期來看，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理進(jìn)行分析，房地產(chǎn)的價格在價值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律和政府宏觀調(diào)控等多重市場的相互作用下，房地產(chǎn)商和購房者都有較多的時間調(diào)整自己的決策和行為，房地產(chǎn)供給跟隨需求的變化而變化，最終呈現(xiàn)出均衡價格和均衡數(shù)量。

　　4結(jié)束語

　　以上可知，房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上具有寡頭壟斷企業(yè)的優(yōu)勢，房地產(chǎn)的價格也受到多方面因素的影響。面對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，宏觀政策應(yīng)繼續(xù)加碼穩(wěn)增長政策，同時引入更加長效的房產(chǎn)稅等措施，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)價格論文2

　　一、引言自1998年住房制度改革以來，隨著住房分配貨幣化改革的持續(xù)推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)消費(fèi)需求獲得了巨大釋放，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場的極大繁榮

　　在明顯改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時，也使自身成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，尤其是金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了一輪快速增長。

　　貨幣政策作為我國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段和措施應(yīng)當(dāng)對防止房地產(chǎn)價格的異常波動、保持我國房地產(chǎn)市場的長期可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，但有時的調(diào)控效果卻不盡如人意。筆者運(yùn)用我國 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度貨幣供應(yīng)量、利率和房地產(chǎn)價格指數(shù)等數(shù)據(jù)，通過平穩(wěn)性檢驗、協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗探討貨幣政策變量對房地產(chǎn)價格的影響和我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的效果，并提出提高我國貨幣政策調(diào)控房價效果的政策建議，具有較強(qiáng)的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

　　二、近年來房價的走勢

　　我國房改后至20xx 年，國民經(jīng)濟(jì)以每年 7%- 13%的速度增長，同一時期商品房交易額則以每年20%- 30%的速度增長。但房地產(chǎn)價格長期居高不下卻成為我國房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的障礙，高房價一方面影響居民的住房需求，另一方面也容易形成房地產(chǎn)泡沫，有時甚至?xí)�危害�?jīng)濟(jì)安全。20xx年全國商品房銷售均價為 4695 元/平方米，與 20xx 年相比上漲了 23.5%;20xx 年，在空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場絲毫沒有降溫的跡象，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的20xx 年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，與 20xx 年相比，全國商品房銷售面積、銷售額分別增長10.1%與 18.5%，全國商品房銷售均價為 5034 元/平方米，較 20xx 年上漲 7.2%。20xx 年商品房平均銷售價格為5381 元 / 平方米，20xx 年房地產(chǎn)投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創(chuàng)下了歷史新高，同比增長了27.9%。

　　在限購、限貸、限價的“三限”政策下，全國平均房價漲幅明顯放緩，同比增長6.9%,增速回落了 0.6 個百分點(diǎn)。

　　三、實(shí)證分析的理論基礎(chǔ)(一)平穩(wěn)性檢驗對于時間序列數(shù)據(jù)，在進(jìn)行協(xié)整等計量分析之前，首先要進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗，即分別檢驗被分析的變量序列是否為平穩(wěn)序列，或者為幾階單整數(shù)列。檢驗序列平穩(wěn)性的標(biāo)準(zhǔn)方法為單位根檢驗，采用常用的 ADF 檢驗，ADF 檢驗基于如下模型：其中，α0為常數(shù)項，εi為殘差項，t 為時間因素。原假設(shè) H0：ρ=1，即序列存在單位根;備選假設(shè)，即序列為平穩(wěn)序列。

　　當(dāng)統(tǒng)計量大于 ADF 臨界值時，則拒絕原假設(shè)，即原序列為平穩(wěn)序列;反之，若統(tǒng)計量小于ADF臨界值，則不能拒絕原假設(shè)，需對原序列取一階差分后繼續(xù)進(jìn)行 ADF檢驗，直到得到一組平穩(wěn)序列時才停止檢驗。這時進(jìn)行了幾次差分，原序列就是幾階單整數(shù)列。

　　(二)協(xié)整檢驗協(xié)整關(guān)系能夠揭示時間序列變量之間是否長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，如果兩個變量是非平穩(wěn)序列，但是它們的某種線性組合可能是平穩(wěn)的，這時變量間仍存在協(xié)整關(guān)系。

　　采用 Johansen 協(xié)整檢驗判斷各變量間的協(xié)整關(guān)系，運(yùn)用特征根跡檢驗方法確定協(xié)整向量數(shù)目。利用特征根跡檢驗判斷協(xié)整向量數(shù)目的統(tǒng)計量為：其中，λi按大小排序的第 i個特征根，T為觀測期總數(shù)。原假設(shè)Hr0：λr+1=0，即變量間至多有r個協(xié)整關(guān)系;

　　備選假設(shè)Hr1：λr+1>0，即變量間存在r+1個協(xié)整關(guān)系。當(dāng)ηr小于某一水平下的臨界值時，則接受原假設(shè);否則拒絕原假設(shè)，繼續(xù)檢驗 ηr+1的顯著性。

　　(三)格蘭杰因果檢驗經(jīng)濟(jì)變量之間有時會出現(xiàn)一些毫無意義的相關(guān)關(guān)系，這時判斷一個變量的變化能否成為另一個變量變化的原因就成了重要問題，格蘭杰因果檢驗(Grangercausali-tytests)就是分析時間序列變量之間因果關(guān)系的重要方法之一。格蘭杰因果檢驗的模型為：原假設(shè)根據(jù)F統(tǒng)計量的大小與臨界值的關(guān)系可以直接判斷序列{xt}是否對序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系。

　　如果F值大于臨界值，就拒絕原假設(shè)，即序列{xt}對序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系;反之，則不能拒絕原假設(shè)。

　　四、利率、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格關(guān)系的實(shí)證分析(一)變量選擇與數(shù)據(jù)說明從理論分析中可以看出，貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)變量主要是利率和貨幣供應(yīng)量。綜合以上背景和因素，筆者選用 20xx 年到 20xx 年的利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格的季度數(shù)據(jù)來實(shí)證研究我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響。

　　具體而言，選擇一年期貸款基準(zhǔn)利率代表我國利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應(yīng)量(M2)作為貨幣供應(yīng)量的代表，選擇全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)代表房地產(chǎn)價格。

　　為了消除通貨膨脹對貨幣供應(yīng)量的影響，采用 CPI 季度數(shù)據(jù)對廣義貨幣供應(yīng)量(M2)做了平減處理;利率、貨幣供應(yīng)量和房價指數(shù)分別用 R、M和 X表示。為了消除數(shù)據(jù)高波動性帶來的異方差，在進(jìn)行實(shí)證分析時對相關(guān)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理，得到對數(shù)形式的利率、貨幣供應(yīng)量和房價指數(shù)數(shù)據(jù)，分別表示為LNR、LNM 和 LNX。此計量模型運(yùn)算與檢驗均通過Eviews5.0軟件進(jìn)行。

　　(二)利率與房地產(chǎn)價格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗。在協(xié)整檢驗之前先利用 ADF 單位根檢驗對利率和房價進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。檢驗結(jié)果見表 1，表中 Δ 表示原序列的一階差分。從檢驗結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，在5%的顯著性水平下，對 LNR 和 LNX的 ADF 檢驗所得 T統(tǒng)計量值均小于臨界值，不能通過檢驗，即變量原序列為非平穩(wěn)序列;對原序列一階差分的單位根檢驗表明：在置信水平為 95%的條件下，各變量序列的一階差分為平穩(wěn)序列。從而兩個序列都是都是一階單整的同階變量，可通過協(xié)整檢驗確定兩者的長期均衡關(guān)系。

　　2.協(xié)整檢驗。采用Johansen協(xié)整檢驗方法確定變量間的協(xié)整關(guān)系，對LNR和LNX的協(xié)整檢驗結(jié)果如表2所示，檢驗結(jié)果顯示利率和房地產(chǎn)價格間存在著兩個協(xié)整方程，進(jìn)一步得到房價和利率間的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，- 0.274)，這說明兩者間為負(fù)相關(guān)的關(guān)系，但房價對利率的敏感性較小。

　　3.格蘭杰因果檢驗。格蘭杰因果檢驗分析變量的滯后項是否能對其他變量產(chǎn)生影響，以避免毫無意義的相關(guān)關(guān)系。

　　表3為我們展示了LNR和LNX間的因果關(guān)系，滯后項根據(jù) AIC信息準(zhǔn)則確定為 2 階。由表 3，我們可以認(rèn)為在長期內(nèi)利率和房地產(chǎn)價格間存在單向的因果關(guān)系。

　　(三)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗。分別對貨幣供應(yīng)量序列、房價序列和它們的一階差分做 ADF 檢驗，檢驗結(jié)果如表 4，結(jié)果顯示LNM 和 LNX 均為不平穩(wěn)序列，兩者的一階差分均為平穩(wěn)序列，由此兩個序列都是一階單整的。2.協(xié)整檢驗。LNM和 LNX 的協(xié)整檢驗結(jié)果顯示，兩者間存在一個協(xié)整方程，標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，0.475)，說明兩者間為正相關(guān)的關(guān)系，并且房價對貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對利率的敏感性。3.格蘭杰因果檢驗。通過對 LNM和 LNX的格蘭杰因果檢驗我們發(fā)現(xiàn)，兩者間也存在著單向格蘭杰因果關(guān)系，貨幣供應(yīng)量能引起房地產(chǎn)價格的變化。

　　通過實(shí)證研究利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價格的關(guān)系，結(jié)果表明：(1)利率與房地產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格正相關(guān);利率和貨幣供應(yīng)量均是房價變動的格蘭杰原因，貨幣供應(yīng)量增加或利率下降均能引起房價上漲。(2)利率和貨幣供應(yīng)量都與房地產(chǎn)價格存在長期的協(xié)整關(guān)系，但是房價對貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對利率的敏感性。(3)利率和貨幣供應(yīng)量都是在經(jīng)過一定的時間后開始逐漸顯現(xiàn)出對房價的調(diào)控效果，而后慢慢減弱。

　　五、政策建議(一)貨幣政策應(yīng)充分關(guān)注房地產(chǎn)價格的波動隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和深化，房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來越深遠(yuǎn)。中央銀行應(yīng)積極關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展和價格波動，并強(qiáng)化房地產(chǎn)價格這一傳導(dǎo)渠道影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以促貨幣政策最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)價格波動產(chǎn)生不利影響時，應(yīng)及時、合理地運(yùn)用貨幣政策工具消除房價異常波動所產(chǎn)生的不利影響，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)與金融穩(wěn)定。

　　(二)貨幣政策需要具有一定的前瞻性貨幣政策需要具有一定的前瞻性，因為貨幣政策存在時滯。

　　時滯包括內(nèi)部時滯、中間時滯和外部時滯。后兩個是中央銀行不能控制的。中央銀行可以通過增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)形勢變化的預(yù)測能力、提高貨幣政策制定效率、提升決策人員素質(zhì)等途徑，縮短貨幣政策的內(nèi)部時滯。建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機(jī)制和將房地產(chǎn)價格納入到通貨膨脹率之中等措施，可以提高央行貨幣政策對房地產(chǎn)價格的關(guān)注程度。

　　(三)逐步改善貨幣政策工具運(yùn)用，提高宏觀調(diào)控效率房地產(chǎn)價格等資產(chǎn)價格的變化使貨幣數(shù)量或利率等貨幣政策工具的使用與物價的相關(guān)性、穩(wěn)定性有所改變，為此，要按照控制通貨膨脹目標(biāo)的要求，及時地調(diào)整對貨幣政策工具的運(yùn)用，并注重貨幣政策工具運(yùn)用的靈活性、微調(diào)性。

　　(四)制定合理的利率政策，逐步推進(jìn)利率市場化目前，雖然我國商業(yè)銀行對存貸款利率有了一定的自主定價權(quán)，但我國利率并沒有完全市場化，貸款利率有下限規(guī)定，存款利率也不允許上浮，名義利率水平不能真實(shí)反應(yīng)市場資金的供求狀況。這種利率政策使利率調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者行為的調(diào)控作用不明顯，央行應(yīng)持續(xù)推進(jìn)利率市場化步伐，從而提高利率對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的導(dǎo)向作用，增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控房價的有效性。

　　(五)合理控制貨幣供應(yīng)量的增長速度，調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)近年來，我國貨幣供應(yīng)量逐年增加，雖然央行采取了提高法定存款準(zhǔn)備金率和公開市場業(yè)務(wù)等貨幣政策回籠基礎(chǔ)貨幣，但對貨幣供應(yīng)量的影響較小。針對目前房地產(chǎn)價格不斷上漲的情況，央行可以采取控制貨幣供應(yīng)量的增長速度和調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的措施抑制房價上漲。

　　嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)投機(jī)行為的信貸規(guī)模，通過提高住房貸款的首付比例和降低個人住房貸款優(yōu)惠利率等措施抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求的增加。

房地產(chǎn)價格論文3

　　摘要：改革開放以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國各地財政收入主要來源，以及我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)增長和增加就業(yè)等方面發(fā)揮著極大的作用。然而與此同時房地產(chǎn)市場交易方式和交易秩序混亂以及調(diào)控?zé)o效導(dǎo)致的房價過高、二三線城市供過于求、去庫存問題等問題，不僅嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展同時影響了我國經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展，成為亟待解決的重大問題。本文從政府對房地產(chǎn)市場的金融政策調(diào)控出發(fā)，研究政府通過金融政策調(diào)控房地產(chǎn)向穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 金融政策 金融調(diào)控

　　金融政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是為了讓房地產(chǎn)市場健康、合理發(fā)展。金融政策對房地產(chǎn)市場的作用主要有三個方面：保持房價的穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)的基本合理以及供求總量的基本平衡。房價受房地產(chǎn)市場的供求情況以及結(jié)構(gòu)狀況的影響，所以在調(diào)控房價時需要對房地產(chǎn)市場供求總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系變化決定了房價的波動。政府對房價進(jìn)行調(diào)控著力點(diǎn)是供求關(guān)系。在對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)控時需要對整個市場上導(dǎo)致供求不平衡的原因進(jìn)行詳細(xì)研究與分析，找出問題的實(shí)質(zhì)，才能把供求調(diào)節(jié)到合理的區(qū)間，從而把房價控制在合理的水平，使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

　　金融政策與房地產(chǎn)市場的緊密聯(lián)系

　�。�1）金融政策調(diào)控房地產(chǎn)價格的必要性

　　第一，我國房價上漲過快，住房供需結(jié)構(gòu)不合理

　　20xx年，我國的商品房銷售面積為120649萬平方米，商品房銷售額達(dá)76292億元，商品房平均銷售價格為6323元/平方米。而20xx年我國的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為28844元，20xx年中國商品房房價收入比為2.63倍。20xx年商品房銷售面積128495萬平方米，商品房銷售額87281億元，商品房平均銷售價格為6793元/平方米，同比增長7.4%。20xx年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入為31195元，同比增長8，2%。20xx年，商品房銷售面積157349萬平方米，商品房銷售額117627億元，商品房平均銷售價格為7476元/平方米，同比增長10%。20xx年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元，同比增長7.6%。之前我國的住房建設(shè)部提出建設(shè)小康社會，在住宅方面的家庭標(biāo)準(zhǔn)是普通家庭是100-120平方米，照此標(biāo)準(zhǔn)我國每個普通家庭只依靠一個人的收入購房難度很大，貸款買房則無形增加了家庭生活的壓力。過高的房價不僅影響居民的生活水平還會影響到整個社會的和諧穩(wěn)定。

　　第二，房地產(chǎn)市場投資（投機(jī)）行為嚴(yán)重，房屋空置率高

　　房地產(chǎn)屬于投資大，使用年限比較久的耐用商品，根據(jù)國際通行慣例，商品房的空置率在5%-10%之間比較合理，商品的供求平衡對國民經(jīng)濟(jì)以及社會的健康發(fā)展非常重要，空置率在10%-20%之間屬于危險區(qū)，而在20%以上就表明商品房積壓嚴(yán)重。正常的空置率有利于抑制房價的過快上漲，但是由于近年來我國投資環(huán)境不斷惡化和我國物價水平不斷上漲導(dǎo)致的過高的通貨膨脹導(dǎo)致貨幣貶值，投資者為了獲利只能把錢投入房地產(chǎn)。在20xx年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為950356億元，20xx年為95979億元，20xx年達(dá)102581億元，金額及增速均高于很多其他行業(yè)。持續(xù)不斷的資金流入促成房價增速過快，消費(fèi)無力，很多城市出現(xiàn)了房屋空置問題，甚至出現(xiàn)所謂的“空城”或者“鬼城”。據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，我國的自有住房率達(dá)到了9成，超過20%的家庭擁有多套房，但空置率近22.4%。

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用

　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)研究和起步較晚，但是經(jīng)過這些年的努力開發(fā)，已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)面積和銷售面積不斷增加，房地產(chǎn)的從業(yè)人數(shù)和開發(fā)企業(yè)不斷上漲，房地產(chǎn)的增加值占GDP的比重不斷提高。另一個方面，房地產(chǎn)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性和擴(kuò)散性很強(qiáng)，它在發(fā)展的同時也會帶動上下游的行業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率越來越高。

　�。�2）我國金融政策的發(fā)展歷程及特點(diǎn)

　　1993年到1997年：房地產(chǎn)發(fā)展起步，投資火熱。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司數(shù)量不斷增加，與之相關(guān)的地皮、鋼材、項目等行業(yè)在市場上也異�；钴S，以致出現(xiàn)通貨膨脹以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行問題。中央政府采取雙緊政策和緊縮財政支出以及收緊銀根（提高利率、達(dá)減少貸款和提前收貸）的政策，同時發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》一系列文件，達(dá)到了調(diào)控的效果但是房地產(chǎn)業(yè)仍元?dú)獯髠�，進(jìn)入了發(fā)展的低谷期。

　　1998年到20xx年：房地產(chǎn)成為了國家經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，核心是房改。期間政府實(shí)施了積極的財政和貨幣政策，如國務(wù)院出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》；對消費(fèi)者出臺按揭貸款買房首付不低于30%，貸款最長不得超過20年的規(guī)定，后續(xù)提出禁止零首付并對個人商業(yè)用房貸款做出了規(guī)定，住房公積金貸款期限從20年延長到了30年；對企業(yè)開發(fā)商自有資金的比例不低于項目總投資的30%的限制條件；公積金存貸款利率以及存貸款利率進(jìn)行了下調(diào)。

　　20xx年到20xx年：金融政策調(diào)控以緊縮為主，抑制房地產(chǎn)投資過熱。20xx年6月政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸的控制，出臺了121號文件，規(guī)定四證取得后方能發(fā)放貸款，同時還提高了第二套住房的首付比例；7月出臺針對開發(fā)商出售房屋征收房地產(chǎn)稅的規(guī)定；9月21號起存款準(zhǔn)備金率從原來的6%調(diào)高至7%。20xx年對存款準(zhǔn)備金率進(jìn)一步進(jìn)行了上調(diào)，同時繼續(xù)加強(qiáng)對信貸業(yè)務(wù)的管理。20xx年對房地產(chǎn)加強(qiáng)融資管理并提高房貸利率，房地產(chǎn)的一些優(yōu)惠政策相繼取消。20xx年9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，5次加息。

　　20xx年-20xx：全面應(yīng)對金融危機(jī)的沖擊，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)以扶持為主。20xx年4次下調(diào)利率并3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其中1.08個百分點(diǎn)利率調(diào)整力度為近年來力度最大的一次。20xx年6月，銀監(jiān)會出臺了了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸款政策。

　　20xx年至今：房價增長過快，金融政策持續(xù)收緊。20xx年六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，每次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，到20xx年年底調(diào)高至18%；出臺國十一條，明確二套房貸首付不能低于40%；商業(yè)銀行9月起暫停發(fā)放居民家庭購買第三套以及以上住房貸款。

　　20xx年1月，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個百分點(diǎn)，1月26號出臺“新國八條”規(guī)定貸款購買第二套住房的家庭首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。盡管如此，20xx年房地產(chǎn)基建投資仍保持著近16%的增速，因此20xx年的調(diào)控政策應(yīng)更加嚴(yán)格，針對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，加強(qiáng)穩(wěn)定房價以及抑制投機(jī)性購房等方面的調(diào)控。

　　（3）我國金融政策對房地產(chǎn)價格影響的特點(diǎn)

　　我國房地產(chǎn)自從市場化運(yùn)作之后發(fā)展快速，從最初的以理論和實(shí)踐探索發(fā)展到根據(jù)市場的反應(yīng)進(jìn)行調(diào)控，我國在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出臺的金融政策發(fā)揮著很大的作用，這些政策取得了一定的效果，但是后期房地產(chǎn)市場投資資金以及房價依舊保持上漲，這可能與政策的滯后性有關(guān)，政策并沒有達(dá)到理想效果。

　　金融政策對房地產(chǎn)價格的作用機(jī)理

　　（1）利率對房地產(chǎn)價格的影響

　　在金融政策對房地產(chǎn)的調(diào)控中，利率是一個重要工具，是金融調(diào)控中貨幣政策的重要組成部分，利率的高低影響購房的成本，央行會根據(jù)房地產(chǎn)市場過熱或衰退的程度，運(yùn)用利率對基準(zhǔn)利率水平和利率結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整從而影響房地產(chǎn)市場的供求。房地產(chǎn)市場對利率的變動反應(yīng)靈敏，利率的降低意味著購房者可以減輕房貸壓力，同時意味著儲蓄收益變低，更多的人將更多的錢投入房地產(chǎn)市場買房保值。

　　對于投資者而言，加息對投資者的回報影響也很大。利率提高導(dǎo)致需求減少，理性的投資者會將投資轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)，導(dǎo)致開發(fā)商投入減少，抑制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。利率的傳導(dǎo)機(jī)制表現(xiàn)如下：

　　需求渠道：金融政策→利率（i）↓→儲蓄存款（sa）↓、消費(fèi)（c）↑→購房需求（d）↑→房地產(chǎn)價格（p）↑

　　供給渠道：金融政策→利率（i）↓→投資（I）↑→住房供給（su）↑→房地產(chǎn)價格（p）↓

　�。�2）信貸對房地產(chǎn)價格的影響

　　房地產(chǎn)信貸控制指中央銀行通過商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)向開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)貸款、向客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款的管理措施。房地產(chǎn)發(fā)展對信貸的依賴越來越大，央行通過調(diào)整商業(yè)銀行的信貸影響商行的信貸結(jié)構(gòu)和規(guī)模，從而調(diào)整整個房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系及房價。方式主要有調(diào)整再貼現(xiàn)率、公開市場操作、存款準(zhǔn)備金等貨幣政策。購房者從商業(yè)銀行貸款，銀行如果放貸額高則個人即期出資少，放貸款低則個人即期出資就多。信貸的規(guī)模針對發(fā)放貸款的數(shù)量而言，而結(jié)構(gòu)則是針對發(fā)放貸款的用途而言。這兩者影響著居民的購房選擇，從而也影響著房價，是調(diào)控房價的一個有效手段。信貸的傳導(dǎo)機(jī)制可以表示為如下：

　　需求渠道：金融政策→銀行貸款（L）↓→購房需求（D）↓→房地產(chǎn)價格（p）↓

　　供給渠道：金融政策→銀行貸款（L）↓→住房供給（su）↓→房地產(chǎn)價格（p）↑

　　（3）貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響

　　西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量的變動可以通過利率的變動實(shí)現(xiàn)。國家貨幣供應(yīng)量的變化會影響各市場主體的行為，也會影響房地產(chǎn)市場的供求和房價。我國市場化程度雖然不斷提高但利率并未完全市場化，所以貨幣供應(yīng)量對利率的影響并不完全。除了利率的影響，在貨幣供應(yīng)量增加后，物價上漲，人們會把多余的錢用于消費(fèi)支出。物價的上漲表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的方方面面，如材料費(fèi)用的上漲，所有成本的上漲將導(dǎo)致后期的房屋價格上漲。當(dāng)國家增加貨幣供應(yīng)量時，投資者和開發(fā)商對房地產(chǎn)投入將增加，同時市場需求也相對旺盛，成交量也會提高。而當(dāng)貨幣供應(yīng)量減少時，企業(yè)資金減少，有可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程半途而廢，出現(xiàn)爛尾樓，房地產(chǎn)行業(yè)萎縮。

　　結(jié)論與啟示

　　本文探討了我國金融政策對我國房地產(chǎn)市場的影響。在實(shí)際運(yùn)用金融政策進(jìn)行調(diào)控時往往得不到預(yù)期的效果，為了改善這一狀況，我們應(yīng)該從五個方面著手：第一，加快房地產(chǎn)金融體系化建設(shè)，拓寬融資渠道，進(jìn)行金融創(chuàng)新。我國要發(fā)展專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)與非專業(yè)性金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該大力發(fā)展資本市場，進(jìn)一步拓寬融資渠道，建立健全針對房地產(chǎn)的金融監(jiān)督體制，發(fā)展房地產(chǎn)基金、住宅基金和房地產(chǎn)信托或?qū)Ψ康禺a(chǎn)抵押貸款證劵化等衍生品進(jìn)行融資，進(jìn)一步減少房地產(chǎn)對商業(yè)銀行的依賴，減少銀行壞賬，降低商業(yè)銀行的風(fēng)險。另外我國可以發(fā)展房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)，政府通過建立完善的金融體系與法律體系來培育維持擔(dān)保、保險、信托和評估等各類房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)。第二，金融政策調(diào)控中應(yīng)考慮調(diào)控時滯的存在。首先建立和完善調(diào)控信息系統(tǒng)，對于市場的信息和情況時刻進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、加工、完善和處理。其次建立和完善宏觀調(diào)控的決策體制，簡化工作，同時提高決策能力和決策效率，及時果斷的做出決策才能跟上市場的變化。第三，各個地區(qū)進(jìn)行區(qū)別對待，實(shí)現(xiàn)貨幣政策一致性和靈活性的統(tǒng)一。不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題不盡相同。有些問題可能是在開發(fā)商上，而有些問題可能是出在地方的土地供給上。在實(shí)施政策時要全方位考慮，多做調(diào)查研究，更要防止所謂的“上有政策，下有對策”的現(xiàn)象，避免“一刀切”，防止房地產(chǎn)價格大起大落。第四，加強(qiáng)金融政策與其他政策的協(xié)同配合。房地產(chǎn)調(diào)控工作非常復(fù)雜，需要多方面政策的配合調(diào)控才能達(dá)到效果。金融政策主要運(yùn)用信貸、利率和其他的融資工具，在調(diào)控房地產(chǎn)市場的投資行為、供應(yīng)情況以及穩(wěn)定房價效果較好。而財政政策則是通過稅收以及財政的支出進(jìn)行調(diào)控，它主要是一個再分配的過程，實(shí)際運(yùn)用中應(yīng)加強(qiáng)財政政策與金融政策的結(jié)合。第五，加強(qiáng)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)合理營業(yè)利潤。我國房地產(chǎn)突然放開之后，由于心理因素以及政策導(dǎo)向，大量開發(fā)商和資金涌入了房地產(chǎn)，導(dǎo)致其他行業(yè)的發(fā)展受到了限制，如科技業(yè)、醫(yī)藥行業(yè)等真正可以推動社會發(fā)展的行業(yè)資金和人才不足。政府必須對房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管，“限貸”、“限購”、“國十條”、“國八條”等措施都沒有從根本上改變房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，需要從根本改革，運(yùn)用各種金融政策和稅收政策抑制房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，同時鼓勵各地的政府對土地的利用進(jìn)行合理的規(guī)劃，做到透明性、公開性的土地管理制度，并鼓勵社會資金投資其他產(chǎn)業(yè)。

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